Lalu kami mulai mencari tau sebanyak mungkin informasi bunga/margin KPR dari berbagai bank untuk masa kredit 10 tahun. Oh iya, sebelumnya kita wajib mengerti perbedaan suku bunga flat & efektif, juga terminologi fixed & floating ya. Untuk mengetahui definisinya silakan jalan-jalan ke blog ini: http://bit.ly/hW5lV

Informasi bunga/margin bank yang saya dapatkan untuk masa tenor 10 tahun adalah sebagai berikut:

BNI Griya 9,9% fixed 1 tahun pertama, tahun ke-2 13% (Efektif)
BCA 8.5% (Efektif) fix 55 bulan (khusus untuk yang sudah menjadi nasabah BCA minimal 2 tahun)
BNI Griya Hasanah 7.57% (Flat) 12.5% (Efektif)
Mandiri Syariah 7.92% (Flat) 13% (Efektif)
BRI Syariah 7.22% (Flat) 12% (Efektif)
DKI Syariah 6.88% (Flat) 11.5% (Efektif)

We first narrow down the options by choosing KPR Syariah. Reason being? We don’t like surprises especially the bad one hehe. Menurut saya sih akan jauh lebih mudah mengatur cash flow kalau kita sudah mengetahui pasti berapa besaran cicilan perbulan yang harus dibayarkan for the next 120 months, tanpa harus deg-degan mantengin suku bunga yang bisa tiba-tiba naik.

Oh iya ternyata ngga semua bank syariah itu menerapkan prinsip syariah murni lho. Praktiknya banyak sekali bank syariah yang komposisi pembayaran Hutang Pokok vs Marginnya menganut metode piramida terbalik (anuitas) seperti bank2 conventional, artinya dimasa2 awal, cicilan yang kita bayarkan lebih banyak “disetorkan” untuk membayar marginnya saja.

Contoh:

Harga Rumah: Rp. 100,000,000
DP 20%: Rp. 20,000,000
Pokok Pinjaman: Rp. 80,000,000
Masa tenor 10 tahun
Margin: 6.5% (flat) atau 10.96% (efektif)

Keuntungan (Margin) Bank:

= (6.5% x 10 x 80,000,000)
= Rp. 52,000,0000

Total Hutang Pokok + Margin:

= (80,000,000 + 52,000,000)
= Rp. 132,000,000

Angsuran KPR perbulan:

Total Hutang Pokok + Margin/Masa Tenor
= (132,000,000/ 120)
= 1,100,000

Bank X Syariah menganut metode anuitas yang komposisi cicilannya Margin 70%, Hutang Pokok 30%. Berarti dari Rp. 1,100,000 yang kita bayarkan tiap bulan, 70% nya untuk membayar margin, dan 30% nya untuk melunasi hutang pokok.

Kenapa penting bagi kita untuk mengetahui hal ini? Karena apabila dikemudian hari kita ingin melunasi KPR (katakanlah diakhir tahun ke-5), maka dengan komposisi seperti diatas cicilan yang sudah kita bayar sampai dengan akhir tahun ke-5 sebesar: 1,100,000 x 60 bulan = Rp. 66,000,000… 70%-nya dipakai untuk membayar Margin bank atau senilai Rp. 36,643,646, sementara sisanya Rp. 29,356,354 dipakai untuk melunasi hutang pokok. Maka sisa Hutang Pokok kita di bank yang masih harus dibayar: Rp. 80,000,000 – 29,356,354 = Rp. 50,643,646. Kurang lebih seperti itu.

Dan hasil survey kecil-kecilan saya menunjukkan bahwa Bank DKI Syariah adalah pilihan yang paling menguntungkan, selain karena marginnya lebih rendah dibanding bank syariah lain, mereka juga tidak menganut metode pyramida terbalik melainkan fix proportion. Jadi dari cicilan ke-1 sampai cicilan ke-120 komposisi hutang pokok & marginnya fix 59% (Pokok) dan 41% (Margin). Sehingga apabila ditengah masa tenor kita ingin melunasi, maka bank baru menerima margin kurang lebih setengahnya, which is fair right? Kan memang baru setengah jalan🙂 .

Untuk administrasi KPR Bank DKI Syariah (DKIS) kurang lebih sama seperti bank2 lain antara lain:

KTP Suami Itri
Copy Surat Nikah
Kartu Keluarga
NPWP
Copy Rekening Tabungan
Slip Gaji 3 Bulan Terakhir
Surat Keterangan Kerja

Prosesnya juga alhamdulillah ngga lama, setelah dokumen lengkap akan ada orang dari bank yang datang ke kantor (unannounced ya!) untuk check apakah benar ybs kerja disitu. Pengalaman saya kurang lebih 3 minggu keluar deh Surat Pemberitahuan Persetujuan Pembiayaannya. Tapi memang di Bank DKIS biaya Asuransi Jiwanya sedikit lebih tinggi dibanding Bank lain yang di groupnya ada asuransi jiwa. Namun setelah dihitung hitung masih lebih menguntungkan kok hehe😀 .

Satu hal lagi, selain carefully calculating our mortgage and understand the loan system kita juga perlu mengalokasikan kurang lebih 10% dari pokok pinjaman untuk membayar hal-hal dibawah ini:

BPHTB (-+ 3% dari pokok pinjaman). Rumusnya: 5% x (NJOP-NJOPTKP)
Biaya Notaris yang terdiri atas: Pengecekan Sertifikat, AJB, Balik Nama, Kas Negara BN, Akta Perjanjian Pembiayaan, APHT, Kas Negara HT & Validasi Pajak Pembeli (-+ 2% dari pokok pinjaman)
Biaya Administrasi KPR, umumnya 1% dari pinjaman, DKIS 1.06% tho’
Sinking Fund (sebesar 1x angsuran, dan baru bisa dicairkan pada akhir masa tenor)
Asuransi Jiwa
Asuransi Kebakaran

Btw, Biaya Notaris menurut informasi banyak orang bisa ditawar lho hehe… sayangnya ngga ada UU yang mengatur besaran honor PPAT, yang ada hanya Peraturan Pemerintah Nomor 37 Tahun 1998 tentang Peraturan Jabatan Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT). Pasal 32 ayat 1 aturan ini menyebutkan uang jasa (honorarium) Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT) dan PPAT sementara, termasuk uang jasa (honorarium) saksi tidak boleh melebihi 1% dari harga transaksi. Tapi pada praktiknya banyak juga yang Biaya Notarisnya lebih dari 1% *padahal udah ditawar* :s, katanya sih semakin mahal nilai jual belinya yaaa semakin tinggi juga biaya2 yang harus dibayar. Well, asal bisa dirinci biaya2 tersebut buat bayar apa aja sih… ya sudahlah yaaa, not much we can do.

Demikiaaan… Semoga tulisan ini bermanfaat🙂 .

Update:

Little tips untuk yang sedang cari KPR: harus rajin nelponin bank satu persatu supaya dapat informasi yang akurat. Catat berapa bunga/margin mereka, berapa % komposisi hutang pokok vs bunga/margin, gimana aturan mereka kalau kita ingin melunasi pinjaman ditengah masa tenor, berapa kira2 biaya appraisal, administrasi KPR, notaris, asuransi jiwa + kebakaran, dsb.. lalu buat simulasinya di excel. KPR is a long term commitment, serious research is a must!

 

copas from http://thebudimans.wordpress.com/2012/04/27/memilih-kpr/